Cómo repartir o vender una vivienda heredada entre hermanos

Una vivienda heredada entre hermanos puede convertirse en el principal punto de conflicto de la sucesión. El desacuerdo suele aparecer cuando uno desea vender, otro quiere conservarla y alguno la ocupa en exclusiva o no acepta la valoración propuesta. Antes de actuar debe comprobarse en qué fase se encuentra la herencia. Mientras no se haya realizado la partición de herencia, la vivienda forma parte de la comunidad hereditaria junto con los demás bienes y deudas. Si la partición ya adjudicó porcentajes concretos sobre el inmueble a varios hermanos, existirá una copropiedad ordinaria o condominio. Esta diferencia determina si debe promoverse la partición de herencia o la división de una cosa común.

Qué ocurre con la vivienda mientras dura la comunidad hereditaria

Antes de la partición, cada coheredero tiene una cuota sobre el conjunto del patrimonio hereditario, no una propiedad exclusiva sobre cada bien. Por tanto, un hermano no puede afirmar que una habitación o un porcentaje material de la vivienda le pertenece individualmente solo por ostentar una determinada cuota hereditaria. Los actos de administración, conservación, alquiler o disposición deben analizarse dentro de la comunidad hereditaria y teniendo en cuenta los derechos de todos los interesados. Tampoco puede venderse unilateralmente la totalidad de la vivienda como si perteneciera a uno solo. En esta fase deben aclararse:

La titularidad real del inmueble.
La posible existencia de usufructo del cónyuge viudo.
Las cargas hipotecarias.
Los gastos de comunidad, IBI, seguro y reparaciones.
El valor que se atribuirá a la vivienda.
La existencia de otros bienes con los que equilibrar las adjudicaciones.

La solución debe integrarse en el conjunto del reparto y los conflictos de la herencia.

Si un hermano vive en la vivienda sin acuerdo

El uso exclusivo por uno de los coherederos no le convierte en propietario único ni aumenta su cuota hereditaria. No obstante, la posibilidad de reclamar una compensación no se produce automáticamente de la misma manera en todos los casos. Debe estudiarse si existía autorización expresa o tácita, si la vivienda ya era ocupada antes del fallecimiento, si los demás coherederos han pedido acceder a ella o cesar en el uso exclusivo y si quien la ocupa está excluyendo efectivamente a los demás. Cuando no existe acuerdo, conviene realizar un requerimiento que defina el uso permitido, el acceso, los gastos y, en su caso, la compensación solicitada. También deben conservarse pruebas sobre la ocupación, las llaves, las comunicaciones y los pagos efectuados. Los gastos necesarios para conservar el inmueble no deben confundirse con una renta por su utilización. Es necesario efectuar una liquidación documentada y distinguir entre gastos comunes, consumos personales, reparaciones necesarias y mejoras realizadas unilateralmente.

Vender con acuerdo de todos los herederos

Si todos los interesados con facultad de disposición están de acuerdo, la vivienda puede venderse y repartirse el precio conforme a sus derechos. Antes de formalizar la operación deben estar correctamente determinados los herederos, la aceptación de la herencia, las facultades del usufructuario y la situación registral del inmueble. La venta puede articularse dentro de la propia partición o después de adjudicar la vivienda. La fórmula adecuada dependerá de la composición de la herencia, la fiscalidad, las cargas y la necesidad de utilizar el precio para pagar deudas o igualar lotes. Resulta conveniente dejar por escrito:

El precio mínimo aceptable.
La agencia o canal de venta.
El reparto de gastos.
El régimen de visitas.
La cancelación de cargas.
El destino de las cantidades entregadas a cuenta.
El modo de distribuir el precio final.

Qué hacer si uno de los hermanos no quiere vender

Antes de la partición, el desacuerdo debe resolverse dentro de la comunidad hereditaria. Puede proponerse que la vivienda se adjudique al hermano que quiera conservarla, compensando económicamente a los demás, o que se incluya en una partición practicada por contador-partidor. Si no existe acuerdo, cualquier coheredero puede pedir la división judicial de la herencia cuando concurran sus requisitos. El artículo 1062 del Código Civil permite adjudicar una cosa indivisible a uno de los herederos, con obligación de abonar a los demás el exceso en dinero. También establece que basta con que uno de los herederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. Después de la partición, si la vivienda ha sido adjudicada en porcentajes a varios hermanos, cualquiera de los copropietarios puede ejercitar la acción de división de cosa común. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, sin perjuicio de los pactos temporales de indivisión permitidos legalmente. La negativa a una venta privada concreta no significa que el inmueble vaya a conservarse necesariamente de manera indefinida. Sin embargo, antes de acudir a una venta judicial conviene comparar sus costes y consecuencias con una adjudicación negociada.

Adjudicación a uno de los herederos con compensación económica

Cuando la vivienda es indivisible o perdería mucho valor al dividirse, puede adjudicarse a uno de los coherederos, que deberá compensar en dinero a los demás. Esta solución permite conservar el inmueble y evita una venta a un tercero. Para preparar la adjudicación deben determinarse:

El valor razonable de la vivienda.
La cuota de cada heredero.
Las cargas pendientes.
Las cantidades abonadas por conservación.
El importe que debe satisfacer el adjudicatario.
La capacidad real de este para pagar la compensación.

También debe comprobarse el tratamiento fiscal y registral de la operación. No toda transmisión entre hermanos es automáticamente una simple extinción de condominio; su calificación dependerá de cómo se haya configurado la partición y de la titularidad existente.

Extinción de condominio tras la partición

La partición de herencia pone fin, total o parcialmente, a la comunidad hereditaria y adjudica bienes o cuotas concretas a cada heredero. Si la vivienda se adjudica por porcentajes a varios hermanos, desde ese momento estos pasan a ser copropietarios ordinarios del inmueble. La extinción de condominio actúa después sobre esa copropiedad. Puede consistir en adjudicar toda la vivienda a uno de los copropietarios, compensando a los demás, o en venderla y repartir el precio. Por tanto:

La partición distribuye el patrimonio hereditario.
La extinción de condominio pone fin a la copropiedad sobre un bien concreto.
La división judicial de herencia se utiliza para repartir el caudal hereditario.
La acción de división de cosa común se refiere a un bien ya sujeto a copropiedad ordinaria.

Confundir estas operaciones puede provocar errores civiles, fiscales y registrales. Antes de elegir una vía conviene revisar la escritura de herencia y la situación inscrita.

Preguntas frecuentes

¿Puede un hermano vivir gratis en la vivienda heredada sin acuerdo de los demás?

El uso exclusivo no aumenta su cuota ni lo convierte en propietario único. La posible compensación dependerá de las circunstancias, del consentimiento previo, de la oposición de los demás y de si existe una exclusión efectiva. Conviene formular un requerimiento y regular por escrito el uso y los gastos.

¿Se puede vender la vivienda si un heredero no quiere?

No puede formalizarse una venta privada de toda la vivienda sin el consentimiento de quienes deban disponer de ella. No obstante, pueden estudiarse la adjudicación a uno con compensación, la división judicial de la herencia o, si ya existe copropiedad ordinaria, la acción de división de cosa común.

¿Qué es la extinción de condominio y en qué se diferencia de la partición de herencia?

La partición distribuye todos los bienes y derechos que integran la herencia. La extinción de condominio pone fin a la copropiedad existente sobre un bien concreto después de que este haya sido adjudicado a varios titulares.

¿Cómo se valora la vivienda para repartirla?

Los herederos pueden acordar el valor, apoyándose en tasaciones, testigos de mercado y características del inmueble. Si existe desacuerdo, puede resultar necesaria una valoración pericial. También deben considerarse las cargas y el estado real de conservación.

¿Qué pasa si nadie quiere quedarse con la vivienda?

Puede acordarse su venta a un tercero y repartir el precio según las cuotas correspondientes. Si no existe acuerdo, deberá valorarse la vía judicial aplicable según la vivienda continúe en la comunidad hereditaria o ya pertenezca en copropiedad a los hermanos.

Ver también

Solicitar valoración de la vivienda heredada

Si existe desacuerdo sobre el uso, la valoración, la adjudicación o la venta de una vivienda heredada, puede solicitar una valoración jurídica del caso. Contacte con Herencias Villalba en el 622 021 960 o solicite cita en Calle Virgen del Pilar 1, Collado Villalba.